Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie quand l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois quand il constate des dégradations. Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire.
Chaque mois de retard commencé coûte cher. Le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, automatiquement, sans que le locataire ait à prouver un préjudice.
Toute retenue doit être justifiée, par la comparaison des deux états des lieux et par des devis ou factures. Sans justificatif, la somme doit être rendue en totalité.
Le bon délai dépend de l'état des lieux de sortie
La règle vient de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi ALUR du 24 mars 2014. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, vous devez restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans un délai maximal d'un mois. S'il révèle des dégradations qui ne figuraient pas à l'entrée, le délai passe à deux mois et vous restituez le dépôt diminué des sommes justifiées.
Le point de départ n'est ni la fin du bail ni la date de l'état des lieux. C'est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire. Un locataire qui rend les clés le 10 alors que son préavis courait jusqu'au 25 fait démarrer le délai le 10.
Attention au réflexe consistant à attendre systématiquement deux mois. Si l'état des lieux de sortie est conforme, le second mois n'existe pas. Une restitution le quarantième jour est déjà en retard.
Le retard coûte 10 % du loyer par mois commencé
Depuis la loi ALUR, la sanction est automatique. À défaut de restitution dans le délai, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Sur un loyer de 800 euros hors charges, chaque mois entamé ajoute 80 euros. Trois mois de retard représentent donc 240 euros, en plus du dépôt lui-même.
Il existe une exception. La majoration n'est pas due quand le retard vient de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. D'où un réflexe simple le jour de la sortie, faites noter la nouvelle adresse du locataire sur l'état des lieux et gardez-en la trace dans votre coffre de documents.
Chaque retenue doit être prouvée. La comparaison des deux états des lieux établit la dégradation, un devis ou une facture en établit le coût. Un forfait décidé au jugé, sans pièce, ne tient pas devant la commission de conciliation ni devant le juge. Notre article sur les erreurs qui coûtent cher au bailleur détaille les pièges les plus fréquents.
Le cas particulier du logement en copropriété
Quand le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur ne connaît pas encore le solde exact des charges récupérables au moment du départ, l'arrêté annuel des comptes n'étant pas voté. La loi lui permet alors de conserver une provision qui ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
La régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Vous comparez alors les provisions versées par le locataire aux charges réellement récupérables, vous restituez le trop-perçu ou vous réclamez le complément, justificatifs à l'appui. Les parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes, ce qui évite de garder ce lien pendant des mois.
Restituer proprement, la méthode en pratique
D'abord, faites un état des lieux de sortie précis, pièce par pièce, comparé point par point à celui d'entrée. Ensuite, chiffrez chaque dégradation avec un devis ou une facture, en tenant compte de la vétusté, l'usure normale du temps reste à votre charge. Puis restituez par virement ou par chèque dans le délai qui s'applique, un mois ou deux, avec un décompte écrit qui liste les retenues et leurs justificatifs.
En cas de désaccord, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Un décompte propre et documenté règle la discussion avant qu'elle ne commence. L'outil dépôt de garantie du site calcule le délai applicable, la date limite exacte et génère le courrier de restitution avec le décompte, et les courriers du bailleur couvrent la réponse à une réclamation.
Questions fréquentes
Le délai part-il de la fin du bail ou de la remise des clés ?
De la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire. Un locataire qui rend les clés avant la fin du préavis fait donc courir le délai plus tôt.
Que se passe-t-il si le locataire n'a pas laissé sa nouvelle adresse ?
Le locataire doit indiquer au bailleur l'adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés. Si le retard de restitution vient de l'absence de cette information, la majoration de 10 % par mois de retard n'est pas due.
Peut-on retenir une somme pour les charges quand le logement est en copropriété ?
Oui. Le bailleur peut conserver une provision qui ne dépasse pas 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis il régularise dans le mois qui suit l'approbation définitive de ces comptes.
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Calculer ma restitutionSources et cadre légal. Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR. Analyses de l'ANIL sur la restitution du dépôt de garantie, consultées le 23 août 2026. Les informations de cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Publié le 23 août 2026 par lebonbailleur.fr.