Générateur d'état des lieux
Gratuit, sans compteAjoutez vos pièces, décrivez l'état de chacune, relevez les compteurs. Vous obtenez un PDF complet, prêt à signer sur place à deux.
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L'état des lieux est l'inventaire de l'état du logement, pièce par pièce, établi à l'entrée puis à la sortie du locataire. La comparaison des deux documents détermine ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie.
Il doit être contradictoire, établi ensemble et signé par les deux parties, puis annexé au bail. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de presque tout recours à la sortie.
Le bailleur ne peut pas facturer la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à un usage conforme. Seules les dégradations sont imputables au locataire.
Après l'état des lieux de sortie, le dépôt de garantie doit être restitué sous un mois si les deux documents concordent, et sous deux mois s'il existe des différences.
Page vérifiée le 14 août 2026Source, article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2016-382 du 30 mars 2016Information indicative, pas un conseil juridique
L'état des lieux est le document le plus sous-estimé de la location, et celui qui décide de tout à la sortie. Un état des lieux d'entrée bâclé, et vous ne pourrez rien retenir sur le dépôt de garantie, même face à un logement abîmé. Voici comment le faire correctement, pièce par pièce.
Un outil d'état des lieux arrive
Pièce par pièce, avec photos, depuis le téléphone, c'est le prochain outil que nous construisons. Vous pouvez voter pour le faire passer en tête de la file.
Voter pour cet outilCe que dit la règle
Trois principes suffisent à comprendre tout le reste.
- Deux états des lieux, un à l'entrée et un à la sortie. Ils se lisent l'un en face de l'autre. Ce qui n'est pas noté à l'entrée ne pourra pas être reproché à la sortie.
- Contradictoire et signé. Il se fait ensemble, en présence des deux parties, et chacun repart avec un exemplaire signé. Il est annexé au bail.
- La vétusté n'est pas une dégradation. Une moquette usée après huit ans d'occupation normale est de la vétusté. Une moquette brûlée est une dégradation.
Ce que l'état des lieux doit contenir
| Rubrique | Ce qu'il faut noter |
|---|---|
| Identification | Type d'état des lieux, entrée ou sortie, date, adresse du logement, identité des parties. |
| Chaque pièce | Sols, murs, plafonds, plinthes, fenêtres, volets, portes, interrupteurs et prises. Décrivez l'état avec des mots précis, pas seulement bon ou mauvais. |
| Équipements | Chaudière, radiateurs, VMC, sanitaires, robinetterie, cuisine équipée, électroménager s'il est fourni. |
| Relevés de compteurs | Électricité, gaz, eau chaude et froide, avec les index exacts et la date du relevé. |
| Clés | Nombre et type de clés, badges, télécommandes remis au locataire. |
| Annexes | Cave, garage, parking, jardin, terrasse s'ils font partie de la location. |
| Signatures | Celles des deux parties, sur chaque exemplaire. |
La méthode, pièce par pièce
Avant de commencer
Passez dans le logement seul avant le rendez-vous, avec le document de l'entrée si c'est une sortie. Notez les points litigieux à l'avance, vous serez moins pris de court le jour venu.
Pendant
Suivez toujours le même ordre, entrée, séjour, cuisine, chambres, salle d'eau, toilettes, annexes. Photographiez chaque anomalie et chaque relevé de compteur. Faites lire au locataire ce que vous écrivez, ligne par ligne, c'est ce qui évite les contestations ultérieures.
À la fin
Relisez ensemble, signez les deux exemplaires, remettez-en un au locataire. Conservez les photos avec le document, elles n'ont de valeur qu'associées à lui.
La vétusté, le vrai sujet de conflit
C'est là que se jouent la plupart des litiges de fin de bail. Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale. Le bailleur ne peut donc pas lui facturer le vieillissement des peintures, des sols ou des équipements liés au simple passage du temps.
Une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe à l'avance une durée de vie pour chaque élément et un abattement annuel. Par exemple, si une peinture est considérée comme ayant une durée de vie de dix ans, un locataire parti au bout de six ans ne peut se voir imputer que la part résiduelle. Cette grille évite les discussions sans fin, à condition d'avoir été acceptée dès la signature.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Il doit être établi à l'entrée et à la sortie du locataire, de façon contradictoire, c'est-à-dire ensemble et signé par les deux parties. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive pratiquement le bailleur de tout moyen de retenir des sommes à la sortie.
Que se passe-t-il si le locataire refuse de le signer ?
En cas de désaccord ou de refus, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, dans la limite d'un plafond fixé par décret.
Les photos ont-elles une valeur ?
Elles n'ont pas de valeur autonome, mais annexées à un état des lieux signé et datées, elles renforcent considérablement sa force probante. C'est le meilleur réflexe à prendre, en particulier pour les sols, les murs et les équipements.
Qu'est-ce que la vétusté ?
C'est l'usure normale du logement liée au temps et à un usage conforme. Le bailleur ne peut pas la facturer au locataire. Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour fixer à l'avance les règles d'abattement selon l'ancienneté des équipements.
Combien de temps ai-je pour restituer le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il présente des différences. Le délai court à compter de la remise des clés.
Peut-on faire un état des lieux sur mobile ?
Oui, rien n'impose le papier. Un document électronique signé par les deux parties est valable. C'est même plus pratique, puisque l'état des lieux se fait debout dans le logement, avec des photos.
Sources et cadre légal. Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux. Pour la restitution du dépôt de garantie, article 22 de la même loi. Les informations de cette page sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Page vérifiée le 14 août 2026 par lebonbailleur.fr, éditée par Benjamin E.
Après l'état des lieux, la quittance
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