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Face à un loyer impayé, la procédure se déroule par étapes. Rappel amiable, mise en demeure, puis commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui ouvre un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette.
Ce délai de six semaines résulte de la loi du 27 juillet 2023, qui a raccourci le délai antérieur. La clause résolutoire du bail ne produit effet qu'à l'expiration de ce délai, si le commandement est resté sans effet.
Passé ce délai, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Seule une décision de justice permet la résiliation du bail et l'expulsion.
Un bailleur ne peut jamais expulser lui-même, changer les serrures ou couper l'eau et l'électricité. Ces actes constituent une voie de fait lourdement sanctionnée.
Page vérifiée le 14 août 2026Source, article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023Information indicative, pas un conseil juridique
Un impayé qui s'installe coûte bien plus cher qu'un impayé traité vite. Le réflexe qui change tout, c'est d'agir dès le premier retard, avec méthode et sans agressivité. Voici la procédure complète, dans l'ordre, avec les délais.
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Voter pour cet outilLa procédure étape par étape
| Étape | Quand | Ce que ça fait |
|---|---|---|
| Relance amiable | Dès quelques jours de retard | Un appel, un message, un courrier simple. Règle la majorité des situations, qui relèvent de l'oubli ou d'un accident passager. |
| Information de la caution | Dès le premier impayé | Obligatoire pour préserver vos droits sur les pénalités et intérêts de retard. |
| Déclaration à l'assurance | Selon le contrat, souvent très vite | Un sinistre déclaré hors délai peut être refusé. Vérifiez vos conditions dès aujourd'hui. |
| Mise en demeure | Après quelques semaines | Lettre recommandée avec avis de réception. Marque le sérieux et constitue une preuve datée. |
| Commandement de payer | Si la mise en demeure reste sans effet | Acte délivré par un commissaire de justice. Ouvre un délai de six semaines au locataire. |
| Assignation en justice | Après les six semaines | Devant le juge des contentieux de la protection, pour faire constater la résiliation et obtenir le paiement. |
| Décision et expulsion | Après l'audience | Seul le juge peut résilier le bail. L'expulsion est ensuite exécutée par un commissaire de justice, avec un délai supplémentaire. |
Le premier courrier, celui qui règle tout dans la plupart des cas
La grande majorité des retards ne sont pas des impayés durables. Un courrier ferme mais courtois, envoyé tôt, résout l'essentiel des situations sans jamais aller plus loin.
[Nom et adresse du bailleur]
[Nom et adresse du locataire]
Objet, rappel de loyer impayé
Fait à [ville], le [date]
Madame, Monsieur,
Sauf erreur de ma part, le loyer du logement situé [adresse], dû au titre du mois de [mois], ne m'est pas parvenu à ce jour.
Le montant restant dû s'élève à [montant] €, correspondant à [détail, loyer et charges].
Je vous remercie de bien vouloir procéder à son règlement dans un délai de huit jours. Si vous rencontrez une difficulté passagère, je vous invite à me contacter afin que nous trouvions ensemble une solution, un échelonnement restant toujours préférable à une procédure.
Si ce courrier s'est croisé avec votre paiement, je vous prie de ne pas en tenir compte.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature du bailleur]
Les réflexes qui protègent
Documenter dès le premier jour
Gardez la trace écrite de chaque échange, chaque relance, chaque promesse. Le jour où le dossier arrive devant un juge, c'est cette chronologie qui fait la différence.
Émettre les quittances des mois payés
Continuez à délivrer les quittances pour les périodes réglées, et des reçus pour les paiements partiels. Un bailleur rigoureux inspire confiance à un juge, et cette rigueur documente précisément la dette.
Chercher la solution avant le conflit
Un échelonnement accepté vaut mieux qu'une procédure gagnée après dix-huit mois. Des dispositifs d'accompagnement existent, notamment les commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions, qui peuvent être saisies en amont.
Se faire accompagner au bon moment
À partir du commandement de payer, l'intervention d'un commissaire de justice est obligatoire. C'est aussi le moment de faire relire votre dossier, une procédure mal engagée se paie en mois perdus.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps peut-on agir contre un locataire qui ne paie pas ?
Dès le premier retard, par un rappel amiable. La procédure formelle démarre avec le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui ouvre un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette.
Quel est le délai du commandement de payer ?
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, qui a réduit le délai antérieur. La clause résolutoire ne produit effet qu'à l'expiration de ce délai si le commandement est resté sans effet.
Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne paie pas ?
Non, jamais. Toute expulsion suppose une décision de justice puis l'intervention d'un commissaire de justice. Changer les serrures ou couper les fluides constitue une voie de fait, lourdement sanctionnée.
Qu'est-ce que la clause résolutoire ?
C'est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire, notamment le défaut de paiement. Elle ne joue qu'après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines, et le juge doit la constater.
Faut-il prévenir la caution ?
Oui, et rapidement. La personne qui s'est portée caution doit être informée du premier impayé, faute de quoi le bailleur peut perdre le droit de lui réclamer les pénalités et intérêts de retard.
L'assurance loyers impayés change-t-elle la procédure ?
Elle ne la remplace pas, mais elle impose ses propres délais de déclaration, souvent courts. Un sinistre déclaré trop tard peut être refusé, il faut donc lire les conditions dès la souscription et déclarer sans attendre.
Que se passe-t-il pendant la trêve hivernale ?
Les expulsions sont suspendues pendant cette période. La procédure judiciaire, elle, peut se poursuivre, seule l'exécution matérielle est reportée.
Sources et cadre légal. Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai du commandement de payer avant que la clause résolutoire ne produise effet. Cette page décrit une procédure générale, chaque situation appelle une vérification auprès d'un professionnel du droit. Les informations de cette page sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Page vérifiée le 14 août 2026 par lebonbailleur.fr, éditée par Benjamin E.
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