Déclaration 2044, vos revenus fonciers ligne par ligne

Les revenus fonciers sont l'endroit où les bailleurs particuliers laissent le plus d'argent sur la table. Non par fraude, mais parce que le choix du régime se fait une fois pour trois ans, souvent sans avoir comparé, et parce que la moitié des charges déductibles est oubliée. Voici la mécanique, avec les chiffres officiels.

Les deux régimes, en trois lignes

1. Le micro-foncier. Il s'applique automatiquement si les loyers annuels hors charges perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de l'ensemble de vos charges, est appliqué. Vous portez simplement vos loyers bruts sur la déclaration principale, sans 2044.
2. Le régime réel. Obligatoire au-delà de 15 000 €, accessible sur option en dessous. Vous déduisez vos charges pour leur montant réel, ligne par ligne, sur la déclaration 2044.
3. L'option. Elle s'exerce par le simple dépôt d'une 2044. Elle vous engage trois ans, puis se reconduit tacitement.

Ce que vous pouvez déduire au régime réel

La liste est celle de la déclaration 2044 elle-même, et elle est plus large que ce que la plupart des bailleurs déduisent.

• Ligne 221, frais d'administration et de gestion. Honoraires d'agence pour la gestion locative, frais de procédure, rémunération de gardien.
• Ligne 222, autres frais de gestion. Un forfait de 20 € par local, sans justificatif. Il couvre les frais de correspondance, de téléphone, de déplacement. Beaucoup l'oublient, il se prend sans discuter.
• Ligne 223, primes d'assurance. Propriétaire non occupant, loyers impayés, tout est déductible.
• Ligne 224, réparation, entretien, amélioration. Le poste le plus lourd. Attention, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles, ils augmentent la valeur du bien.
• Ligne 225, charges récupérables non récupérées au départ du locataire. Celles que vous n'avez pas pu récupérer, typiquement après un départ.
• Ligne 226, indemnités d'éviction et frais de relogement.
• Ligne 227, taxes foncières. Hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable sur le locataire.
• Ligne 229, provisions pour charges de copropriété. Vous déduisez les provisions appelées, puis vous régularisez l'année suivante ligne 230.
• Ligne 250, intérêts d'emprunt. Les intérêts, mais aussi les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les frais de garantie.

Le déficit foncier, et sa limite

Quand vos charges dépassent vos recettes, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit ne s'impute pas librement, il obéit à deux règles qu'il faut connaître avant d'engager des travaux.

1. La part venant des intérêts d'emprunt ne s'impute jamais sur le revenu global. Elle est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit s'impute d'abord sur les revenus fonciers à hauteur des intérêts.
2. Le reste s'impute sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, fixée au 3° du I de l'article 156 du code général des impôts. Ce qui dépasse ce plafond se reporte, là encore, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Trois erreurs qui coûtent cher

• Choisir le micro-foncier l'année de gros travaux. Le micro ignore vos charges réelles. Une année à 12 000 € de travaux passe à la trappe. Pire, l'option pour le réel vous engageant trois ans, il faut anticiper les travaux à venir, pas seulement ceux de l'année.
• Confondre amélioration et agrandissement. Refaire une cuisine est déductible. Créer une pièce supplémentaire ne l'est pas. La frontière se joue sur la modification du gros oeuvre et de la surface.
• Oublier de reporter un déficit ancien. Un déficit non imputé se perd au bout de dix ans. Notez-le quelque part, l'administration ne vous le rappellera pas.

Questions fréquentes

Micro-foncier ou régime réel, comment choisir ?

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Il est plus avantageux tant que vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos recettes. Dès que vous engagez des travaux, le régime réel devient presque toujours plus intéressant.

Quel est le seuil du micro-foncier ?

Le micro-foncier s'applique si les loyers annuels hors charges perçus par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel et la déclaration 2044 sont obligatoires.

Puis-je opter pour le régime réel sous le seuil ?

Oui. L'option se fait simplement en déposant une déclaration 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans, puis elle se reconduit tacitement d'année en année.

Quel est le plafond du déficit foncier ?

10 700 € par an s'imputent sur votre revenu global, en application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts. La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute jamais sur le revenu global, elle est reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafond de 21 400 € existe-t-il encore ?

Il visait les travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Pour des dépenses payées en 2026, ce doublement ne s'applique plus.

Combien de temps puis-je reporter un déficit ?

Les déficits non imputables sur le revenu global s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

Les frais d'administration et de gestion, un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion, les primes d'assurance, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, les charges récupérables non récupérées au départ du locataire, les indemnités d'éviction, les taxes foncières, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Cet outil transmet-il quelque chose au fisc ?

Non. Il calcule dans votre navigateur et vous donne les montants à recopier sur votre déclaration. Rien n'est envoyé, rien n'est conservé.