Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. Son montant se fixe à la signature du bail.
À la sortie, vous avez un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois si vous retenez des sommes. Le délai court à partir de la remise des clés.
Chaque retenue doit être justifiée par les états des lieux comparés et des devis ou factures. Un retard de restitution déclenche une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Erreur 1, demander un montant trop élevé ou mal calculé
Le plafond dépend du type de location. Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, la limite est de deux mois de loyer hors charges. Dans les deux cas, la base de calcul est le loyer hors charges, jamais le loyer charges comprises.
Exemple concret. Pour un loyer de 700 € auxquels s'ajoutent 80 € de provisions sur charges, le dépôt maximal est de 700 € en location vide et de 1 400 € en meublé. Demander 780 € parce que « c'est le montant du virement mensuel » est une erreur classique, le bail serait irrégulier sur ce point.
Le montant retenu doit figurer noir sur blanc dans le contrat. Si vous rédigez votre bail avec le générateur de contrat de location, le champ est prévu et le plafond est rappelé selon le type de location choisi.
Erreur 2, rater le calendrier de restitution
Le délai de restitution se joue à la sortie du locataire et il est plus court qu'on ne le croit. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, vous devez restituer l'intégralité du dépôt dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés. Si des dégradations justifient des retenues, le délai passe à deux mois, toujours à compter de la remise des clés.
Le point de départ n'est donc ni la fin du préavis ni la signature de l'état des lieux, c'est le jour où le locataire vous rend les clés. Notez cette date par écrit, elle borne tout le calendrier.
Le retard coûte cher. Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Sur un loyer de 700 € hors charges, trois mois de retard représentent 210 € de pénalité, et un retard de quelques jours sur un mois entamé compte déjà pour un mois entier. Le locataire peut de son côté saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge.
Erreur 3, retenir des sommes sans justificatif
Vous pouvez retenir sur le dépôt les sommes que le locataire vous doit, à une condition stricte, chaque retenue doit être justifiée. La pièce maîtresse est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, complétée par des devis ou des factures pour chiffrer les remises en état.
C'est toute la valeur d'un état des lieux d'entrée précis, pièce par pièce, avec photos. Sans lui, impossible de démontrer qu'une dégradation est apparue pendant la location, et la retenue ne tiendra pas en cas de contestation. Un devis vaut justificatif, vous n'êtes pas obligé d'avoir déjà fait réaliser les travaux au moment de la restitution.
Adressez au locataire le décompte des sommes retenues avec les copies des justificatifs. Le modèle de courrier de restitution du site vous donne une trame propre, et le calculateur de dépôt de garantie établit le décompte daté.
Erreur 4, oublier la règle propre à la copropriété
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, vous pouvez conserver une provision limitée à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, afin de couvrir une éventuelle régularisation de charges. Le solde doit ensuite être restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Deux réflexes pour finir proprement. Restituez vite ce qui n'est pas contesté, la majoration de 10 % ne s'applique qu'aux sommes indûment retenues au delà du délai. Et conservez l'ensemble du dossier, états des lieux, décompte, justificatifs et preuve d'envoi, dans un même endroit, par exemple le coffre de documents du site, la prescription des actions liées au bail laisse plusieurs années au locataire pour agir.
Questions fréquentes
Quel est le point de départ du délai de restitution ?
La remise des clés par le locataire. C'est à partir de ce jour que courent le délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois dans le cas contraire.
Que risque le bailleur qui restitue le dépôt en retard ?
Une majoration automatique égale à 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commencé. Le locataire peut aussi saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge.
Quels justificatifs fournir pour une retenue sur le dépôt ?
La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, accompagnée de devis ou de factures pour chaque somme retenue. Sans ces pièces, la retenue n'est pas justifiée.
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Calculer ma restitutionSources et cadre légal. Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Fiches pratiques de l'ANIL sur la restitution du dépôt de garantie, consultées le 22 août 2026. Les informations de cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Publié le 22 août 2026 par lebonbailleur.fr.