Calcul et lettre de restitution du dépôt
Gratuit, sans compteSaisissez les retenues, l'outil calcule le solde, contrôle le plafond légal et produit la lettre de restitution justifiée.
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Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l'entrée, conservée par le bailleur, et restituée après son départ, déduction faite des sommes qu'il resterait à devoir.
Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un meublé. Aucun dépôt ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Si le locataire demande à payer au mois, en application de l'article 7, le bailleur peut alors en exiger un.
La restitution doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences.
En cas de retard, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Toute retenue doit être justifiée.
Page vérifiée le 14 août 2026Source, article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Information indicative, pas un conseil juridique
Le dépôt de garantie est le sujet qui génère le plus de conflits en fin de bail, et presque toujours pour la même raison, des retenues non justifiées ou un retard de restitution. Voici ce que vous pouvez retenir, ce que vous ne pouvez pas, et dans quels délais.
Les montants et les délais
| Situation | Règle |
|---|---|
| Logement vide | Maximum 1 mois de loyer hors charges |
| Logement meublé | Maximum 2 mois de loyer hors charges |
| Loyer payable d'avance pour plus de deux mois | Aucun dépôt de garantie possible, sauf si le locataire demande le paiement au mois |
| Restitution, état des lieux conforme | 1 mois après la remise des clés |
| Restitution, différences constatées | 2 mois après la remise des clés |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé |
Ce que vous pouvez retenir, et ce que vous ne pouvez pas
Retenues admises
- Loyers et charges restés impayés
- Réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations constatées à la comparaison des états des lieux
- Régularisation des charges, avec une provision raisonnable en copropriété dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes
- Frais de remise en état d'un logement rendu insalubre par le locataire
Retenues interdites
- Vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à un usage conforme
- Travaux d'amélioration que vous auriez faits de toute façon
- Réparations relevant du propriétaire, gros œuvre, toiture, remplacement d'une chaudière en fin de vie
- Dégradations non constatées dans l'état des lieux de sortie
- Retenue forfaitaire sans justificatif
La lettre de restitution
Envoyez toujours un courrier accompagnant la restitution, même lorsque vous rendez la totalité. Il vous constitue une preuve de la date et du montant.
[Nom et adresse du bailleur]
[Nom et nouvelle adresse du locataire]
Fait à [ville], le [date]
Madame, Monsieur,
Suite à votre départ du logement situé [adresse] et à la remise des clés intervenue le [date de remise des clés], je procède à la restitution de votre dépôt de garantie.
Dépôt de garantie versé, [montant] €
Retenues, [détail ligne par ligne avec les montants]
Somme restituée, [montant] €
Vous trouverez ci-joint les justificatifs correspondant à chaque retenue, ainsi que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.
Le règlement est effectué par [virement ou chèque] à la date de ce courrier.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature du bailleur]
Les erreurs qui coûtent cher
Dépasser le délai
La majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique automatiquement. Sur un loyer de 700 €, deux mois de retard représentent 140 € de plus à verser, sans discussion possible.
Retenir sans justifier
Une retenue non documentée sera écartée en cas de litige, et vous devrez rembourser avec la majoration si le délai a couru entre-temps.
Confondre vétusté et dégradation
C'est la source principale des contestations. Une grille de vétusté annexée au bail dès la signature évite l'essentiel de ces discussions.
Laisser le locataire s'auto-rembourser
Un locataire qui décide de ne pas payer son dernier mois en considérant que le dépôt le couvre est en tort. Réclamez le loyer, et traitez la restitution séparément après l'état des lieux.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Si le locataire demande à payer son loyer au mois, en application de l'article 7, le bailleur peut alors exiger un dépôt de garantie.
Dans quel délai dois-je restituer le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Deux mois s'il existe des différences justifiant une retenue.
Que puis-je retenir sur le dépôt de garantie ?
Les loyers et charges impayés, le coût des réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations, et la régularisation des charges. Toute retenue doit être justifiée par des devis, factures ou l'état des lieux comparé.
Que se passe-t-il si je restitue en retard ?
Le montant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration est automatique.
Le locataire peut-il utiliser le dépôt pour payer son dernier mois de loyer ?
Non. Le dépôt de garantie n'est pas une avance sur loyer. Le locataire doit régler tous ses loyers jusqu'à son départ, le dépôt étant restitué après l'état des lieux de sortie.
Puis-je retenir une somme sans facture ?
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision raisonnable dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de charges. Pour les réparations, une justification est attendue, un devis étant généralement admis en attendant la facture.
Sources et cadre légal. Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, pour le montant, les délais de restitution et la majoration en cas de retard. Article 3-2 de la même loi pour l'état des lieux. Les informations de cette page sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Page vérifiée le 14 août 2026 par lebonbailleur.fr, éditée par Benjamin E.
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