L'état des lieux d'entrée est établi de façon contradictoire lors de la remise des clés, puis annexé au bail. Chaque partie signe et conserve un exemplaire. C'est l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui l'impose.
Son contenu est fixé par le décret du 30 mars 2016. Date, adresse du logement, identité des parties, relevés des compteurs, détail des clés, puis, pour chaque pièce, l'état des sols, des murs, des plafonds et de chaque équipement.
Le locataire peut demander un complément pendant 10 jours, et pour le chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. Sans état des lieux comparable à la sortie, retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie devient très difficile.
Ce que la loi impose au document
Le texte de référence est l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. L'état des lieux est établi à l'amiable par les deux parties, ou par un mandataire, au moment de la remise des clés. Il est joint au contrat de location, sur papier ou en version électronique, et chacun en reçoit un exemplaire.
Le décret liste les mentions obligatoires. Le type de document, entrée ou sortie. Sa date. La localisation du logement. Le nom et le domicile des parties, et de leurs mandataires le cas échéant. Les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie. Le détail des clés et de chaque moyen d'accès. Puis, pour chaque pièce, la description précise des revêtements des sols, des murs et des plafonds, des équipements et des éléments du logement. Enfin les signatures.
Le décret exige aussi que l'entrée et la sortie suivent une présentation comparable. C'est la comparaison ligne à ligne des deux documents qui justifiera, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie.
Entre particuliers, l'exercice est gratuit. Si vous mandatez un professionnel, la part facturable au locataire est plafonnée à 3 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la vôtre.
La check-list, pièce par pièce
Avant d'entrer dans les pièces, traitez le tronc commun.
- Compteurs. Relevés d'eau, d'électricité et de gaz, avec le numéro de chaque compteur.
- Clés et accès. Nombre de clés, badges, bips de garage et télécommandes, et ce qu'ils ouvrent.
- Parties communes privatives. Sonnette, interphone, boîte aux lettres.
Puis, dans chaque pièce, suivez toujours le même balayage, du sol au plafond.
- Sols et plinthes. Nature du revêtement, taches, rayures, lames ou carreaux abîmés.
- Murs et plafonds. Peinture, papier, trous de cheville, traces d'humidité, fissures.
- Menuiseries. Fenêtres, volets, portes, serrures, joints, vitrages.
- Électricité. Prises, interrupteurs, luminaires, tableau, chaque point testé.
- Chauffage. Radiateurs, thermostat, chaudière avec sa date de dernier entretien.
La cuisine et les pièces d'eau méritent un passage renforcé. Évier, robinetterie, joints, meubles, hotte, plaques, four et réfrigérateur s'il s'agit d'un meublé, sanitaires, chasse d'eau, ventilation, joints de douche. Terminez par les annexes, balcon, cave, parking, jardin.
Pour chaque élément, bannissez les mentions vagues. « Bon état » ne prouve rien. Écrivez « peinture blanche, deux trous de cheville rebouchés au-dessus du radiateur », et complétez par des photos datées, réalisées pendant l'état des lieux. L'outil état des lieux du site suit exactement cette trame, pièce par pièce, avec photos intégrées au PDF.
Les 10 jours qui suivent, et le premier mois de chauffe
La signature ne fige pas tout. Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux dans les 10 jours qui suivent son établissement. Un lave-vaisselle qui fuit au premier cycle, un volet qui se bloque, une prise qui ne fonctionne pas, ces découvertes tardives ont leur place dans le document. Le bailleur ne peut pas refuser cette demande.
Pour les éléments de chauffage, la fenêtre est plus large. Le locataire peut demander un complément pendant le premier mois de la période de chauffe, le temps de constater que radiateurs et chaudière fonctionnent réellement. Acceptez ces compléments de bonne grâce, un état des lieux sincère vous protège autant que lui. Conservez ensuite le document signé avec le bail, par exemple dans votre coffre de documents.
Sans état des lieux, qui perd quoi
Si aucun état des lieux n'a été fait, l'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption tombe si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'établissement du document. Et en pratique, sans point de comparaison entre l'entrée et la sortie, la moindre retenue sur le dépôt de garantie devient presque impossible à justifier.
Si l'une des parties refuse de s'y prêter ou si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, chacune peut demander à un commissaire de justice de le dresser. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Questions fréquentes
Qui doit être présent à l'état des lieux d'entrée ?
Le bailleur et le locataire, ou leurs mandataires, le document est établi de façon contradictoire au moment de la remise des clés. Chaque partie signe et repart avec son exemplaire, papier ou électronique.
Un état des lieux sur papier libre est-il valable ?
Oui, aucun formulaire officiel n'est imposé. Le document doit simplement contenir les mentions du décret du 30 mars 2016 et suivre la même trame à l'entrée et à la sortie pour permettre la comparaison.
Le locataire peut-il faire modifier l'état des lieux après la signature ?
Oui, il peut demander un complément dans les 10 jours qui suivent. Pour les éléments de chauffage, il peut le faire pendant le premier mois de la période de chauffe. Le bailleur ne peut pas s'y opposer.
L'outil qui va avec cet article
État des lieux conforme au décret de 2016, pièce par pièce, photos incluses. Gratuit, sans compte, sans email.
Faire mon état des lieuxSources et cadre légal. Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux. Article 1731 du code civil. Les informations de cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Publié le 25 août 2026 par lebonbailleur.fr.