La grille de vétusté est un tableau qui fixe, pour les principaux matériaux et équipements du logement, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. Elle sert à réduire, selon la durée d'occupation, la somme que le locataire paie pour une réparation locative qui lui incombe.
Elle n'est pas obligatoire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet aux deux parties d'en convenir à la signature du bail, en choisissant une grille issue d'un accord collectif de location. On ne l'invente pas soi-même et on ne l'impose pas le jour de la sortie.
Elle ne change rien à la règle de base. L'usure normale du temps reste à la charge du bailleur, même pour un poste inscrit dans la liste des réparations locatives. La grille intervient seulement quand une dégradation est établie par la comparaison des deux états des lieux.
Ce qu'est une grille de vétusté, et ce qu'elle n'est pas
Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Une peinture dont la couleur a passé, un sol usé dans le couloir, un joint de robinet fatigué après des années de service, tout cela relève de la vétusté. Le locataire n'en doit rien, quelle que soit la durée de son occupation.
La grille de vétusté ne remet pas ce principe en cause. C'est un barème convenu à l'avance qui répond à une autre question. Quand le locataire a réellement dégradé un élément, quelle part de la remise en état lui revient, sachant que cet élément avait déjà vieilli avant l'incident ? Le décret impose un contenu minimum. La grille doit définir, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.
Autrement dit, la grille se lit ligne par ligne. Chaque ligne donne un élément, sa durée de vie, et le pourcentage retiré chaque année sur le coût de la réparation. Plus le locataire est resté longtemps, plus l'abattement est fort, et moins il paie sur la dégradation constatée.
Où la trouver et comment l'intégrer au bail
Le bailleur particulier ne rédige pas sa propre grille. Le décret exige que la grille soit choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, national ou local, conclu selon les articles 41 ter ou 42 de la loi du 23 décembre 1986. Ces accords existent surtout dans le parc social. L'Institut national de la consommation cite par exemple ceux de l'Office public de l'habitat de Saint-Dizier, du patrimoine locatif des sociétés d'Île-de-France du Groupe 3F et de LOGIREP. Une grille copiée sur un site marchand sans référence à un accord collectif ne remplit pas cette condition.
Le moment compte autant que la source. Le texte prévoit que les parties peuvent convenir de l'application d'une grille dès la signature du bail. La grille doit donc être annexée au contrat de location, mentionnée dans le corps du bail, et paraphée comme le reste des annexes. Présentée pour la première fois à l'état des lieux de sortie, elle n'a aucune valeur.
Pensez aussi à conserver la grille avec le bail signé, l'état des lieux d'entrée et les photos datées. Le coffre Mes documents du site est prévu pour cela. Le jour du départ, souvent plusieurs années plus tard, vous devez pouvoir ressortir la grille exacte qui a été acceptée.
Un exemple de calcul, étape par étape
Les chiffres qui suivent sont pris pour l'exemple, ils ne viennent d'aucune grille officielle. Supposons que la grille annexée au bail donne aux peintures murales une durée de vie théorique de dix ans et un abattement de 10 % par année d'occupation. Le locataire quitte le logement après quatre ans. L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, révèle des trous non rebouchés et des traces de feutre sur un mur du salon. C'est une dégradation, pas de l'usure. Un devis de peinture chiffre la remise en état du mur à 600 €.
Première étape, vérifier que le poste est bien une dégradation constatée par la comparaison des deux états des lieux. Deuxième étape, obtenir un devis ou une facture. Troisième étape, appliquer la grille. Quatre années d'occupation à 10 % par an donnent un abattement de 40 %. Le locataire supporte 60 % du devis, soit 360 €. Cette somme peut être retenue sur le dépôt de garantie, avec le devis et la grille en justificatifs.
Sans grille convenue, le même dossier reste défendable, mais l'abattement pour vétusté devient un sujet de discussion, puis de conciliation, puis éventuellement de jugement. La grille remplace ce débat par une règle acceptée par les deux parties dès le premier jour.
Les erreurs qui annulent tout l'intérêt de la grille
La première erreur est d'appliquer la grille à de la vétusté. Une moquette simplement usée après huit ans d'occupation n'entre pas dans la grille, elle n'est pas facturable du tout. Le décret est sans ambiguïté, la vétusté ne peut pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. La grille ne s'applique qu'à ce qui a été dégradé.
La deuxième erreur est de sauter l'état des lieux d'entrée détaillé. La grille ne dit pas dans quel état était le mur au début du bail. Si l'état des lieux d'entrée se contente d'un « bon état » général, le locataire pourra soutenir que les défauts existaient déjà. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure. Encore faut-il pouvoir prouver qu'il y a eu dégradation, ce que seule la comparaison des deux constats permet.
La troisième erreur est d'oublier de faire signer. Une grille glissée dans le dossier sans mention dans le bail ni paraphe du locataire n'a pas été convenue au sens du décret. Le jour du litige, le locataire sera fondé à la refuser. Pour formaliser une retenue correctement, avec le décompte, le devis et le rappel de la grille, les modèles de courriers du bailleur vous font gagner du temps.
Questions fréquentes
Une grille de vétusté est-elle obligatoire dans le bail ?
Non. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 la rend possible, pas obligatoire. Elle doit être convenue à la signature du bail, choisie parmi les grilles issues d'un accord collectif de location. Sans grille, la vétusté reste à la charge du bailleur, mais son évaluation se discute au cas par cas.
Peut-on ajouter une grille de vétusté à un bail déjà signé ?
Le décret prévoit que les parties en conviennent à la signature du bail. Pour un bail en cours, la grille ne s'impose donc pas au locataire de façon unilatérale, il faut son accord écrit. Le plus simple reste de l'annexer au prochain contrat ou au renouvellement.
La grille de vétusté permet-elle de facturer une peinture ternie ?
Non. La peinture qui a passé avec le temps est de la vétusté, elle reste à la charge du propriétaire même si elle figure dans la liste des réparations locatives. La grille sert seulement à réduire, selon la durée d'occupation, ce que le locataire paie pour une vraie dégradation.
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Créer mon état des lieuxSources et cadre légal. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté, en vigueur depuis le 1er juin 2016. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 7. Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 41 ter et 42 relatifs aux accords collectifs de location. Fiches Service-Public.fr F21105, F31270 et F33671 relues le jour de la publication. Analyse juridique de l'ANIL sur le décret de 2016 et fiche de l'Institut national de la consommation sur l'état des lieux et la vétusté. Les informations de cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Publié le 2 septembre 2026 par lebonbailleur.fr.