La vétusté, c'est l'usure qui résulte du temps ou de l'usage normal du logement. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 la définit ainsi, et elle ne se facture jamais au locataire. Une peinture ternie après plusieurs années d'occupation ou une moquette aplanie dans le couloir relèvent de la vétusté.
La dégradation, c'est la trace d'un usage anormal. Trou dans une porte, moquette brûlée, joint jamais nettoyé devenu noir. Elle peut être retenue sur le dépôt de garantie, à condition d'être constatée par la comparaison des deux états des lieux et chiffrée par un devis ou une facture.
Tout se joue donc sur un document, l'état des lieux de sortie, comparé ligne à ligne à celui d'entrée. Sans état des lieux d'entrée précis, distinguer les deux devient presque impossible pour le bailleur.
Vétusté ou dégradation, le critère qui tranche
Le critère est simple à énoncer. Si l'usure serait apparue avec n'importe quel occupant soigneux, c'est de la vétusté. Si elle résulte d'un geste, d'une négligence ou d'un défaut d'entretien propre à ce locataire, c'est une dégradation. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des locaux et équipements.
Concrètement, des peintures qui ont passé, un parquet patiné par les passages, des joints de fenêtre durcis après des années relèvent du temps qui passe. À l'inverse, des murs criblés de trous non rebouchés, une porte fendue, une plaque de cuisson entartrée par absence totale d'entretien ou un parquet gondolé par une fuite jamais signalée engagent le locataire. La loi du 6 juillet 1989 met en effet à sa charge l'entretien courant et les réparations locatives, dont la liste figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987, et le rend responsable des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve une cause étrangère.
Entre les deux, il existe une zone grise, et c'est là que la précision de l'état des lieux d'entrée fait la différence. Une rayure sur le parquet était-elle déjà là ? Un « bon état » vague à l'entrée ne permet pas de le dire, une description pièce par pièce avec photos datées le permet.
La grille de vétusté, l'outil qui évite les débats sans fin
Depuis le décret du 30 mars 2016, bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles issues des accords collectifs de location. Une grille fixe, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un abattement annuel. Par exemple, si une grille prévoit qu'une peinture est amortie au bout d'un certain nombre d'années, le locataire qui part après cette durée ne peut pas se voir facturer sa réfection, même si elle est défraîchie.
Quand une dégradation touche un élément déjà ancien, la grille sert aussi à calculer la juste part. On ne facture pas une moquette neuve au locataire qui a taché une moquette posée huit ans plus tôt, on facture la valeur résiduelle après abattement. C'est exactement le raisonnement que retiennent les juges, une retenue qui ignore la vétusté est régulièrement réduite en cas de litige.
Annexer une grille au bail n'est pas obligatoire, mais c'est une protection pour les deux parties. Elle transforme une discussion subjective en calcul.
Le jour de la sortie, la méthode qui sécurise le bailleur
L'état des lieux de sortie s'établit lors de la restitution des clés, logement vidé, de préférence en plein jour. Reprenez l'état des lieux d'entrée et parcourez le logement dans le même ordre, pièce par pièce, sols, murs, plafonds, équipements, sans oublier les relevés de compteurs et l'inventaire des clés. Chaque écart avec l'entrée se note en termes factuels, avec photos à l'appui, et le document mentionne la nouvelle adresse du locataire, utile pour la suite. Les deux parties signent.
Qualifiez chaque écart, vétusté ou dégradation, au moment du constat. Un état des lieux de sortie qui note « trou de 3 cm dans la porte de la chambre, absent à l'entrée » rend la retenue presque incontestable. Pour chiffrer, appuyez-vous ensuite sur un devis ou une facture, que vous joindrez au décompte de restitution du dépôt de garantie. Le délai de restitution est d'un mois si la sortie est conforme à l'entrée, de deux mois si des dégradations sont retenues, et chaque mois de retard coûte 10 % du loyer mensuel.
Si le locataire refuse de venir ou de signer, ne restez pas bloqué. Un commissaire de justice peut établir l'état des lieux, après convocation des deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. Ses frais sont alors partagés par moitié. En métropole, le tarif réglementé s'élève à 162,16 € jusqu'à 50 m², 184,08 € de 50 à 150 m² et 261,46 € au-delà, selon le barème en vigueur en 2026.
Les pièges classiques côté bailleur
Le premier piège est l'état des lieux d'entrée bâclé. Sans point de comparaison précis, presque tout écart sera présumé relever de la vétusté ou de l'état initial, et vos retenues tomberont. Le deuxième est la facturation à neuf, remplacer une peinture de dix ans aux frais du locataire ne tient pas devant une commission de conciliation. Le troisième est le décompte sans justificatif, une retenue s'appuie sur la comparaison des états des lieux et sur un devis ou une facture, pas sur une estimation personnelle.
Dernier réflexe utile, conservez le tout. États des lieux, photos datées, devis et échanges se gardent pendant toute la durée du bail et au moins trois ans après le départ. Le coffre à documents du site permet de garder chaque dossier locatif au même endroit, et les courriers du bailleur fournissent les modèles de lettre de restitution ou de réclamation.
Questions fréquentes
Qui doit prouver que le locataire a dégradé le logement ?
Le bailleur. C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui établit la dégradation. Sans état des lieux d'entrée, le locataire qui n'a pas refusé d'en établir un est difficile à mettre en cause, et s'il a lui-même fait obstacle au constat d'entrée, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.
Une grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Elle doit être convenue à la signature du bail, parmi les grilles issues des accords collectifs de location. Sans grille, la vétusté reste opposable au bailleur, mais son évaluation se discute au cas par cas, ce qui nourrit les litiges.
Le locataire peut-il contester l'état des lieux de sortie après signature ?
Un document signé par les deux parties fait foi de l'état constaté ce jour-là. En cas de désaccord persistant sur les retenues, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, puis le juge des contentieux de la protection, dans un délai de trois ans.
L'outil qui va avec cet article
État des lieux d'entrée et de sortie conforme, pièce par pièce, avec photos. Gratuit, sans compte, vos données restent sur votre appareil.
Créer mon état des lieuxSources et cadre légal. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 7. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté. Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. Fiches Service-Public.fr sur l'état des lieux de sortie, tarifs du commissaire de justice à jour de 2026. Les informations de cet article sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Publié le 26 août 2026 par lebonbailleur.fr.