Générateur d'acte de cautionnement
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Un acte de cautionnement est l'engagement écrit par lequel une personne, la caution, promet au bailleur de payer ce que le locataire ne paierait pas. Pour un bail d'habitation, cinq formalités sont exigées à peine de nullité.
Deux d'entre elles sont récentes et presque jamais respectées. La caution doit apposer elle-même une mention comportant un plafond en toutes lettres et en chiffres, article 2297 du code civil depuis le 1er janvier 2022. Et si le cautionnement est solidaire, elle doit reconnaître dans cette même mention qu'elle renonce aux bénéfices de discussion et de division, sans quoi elle les conserve malgré la clause.
Enfin, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Le cautionnement serait nul.
Page vérifiée le 18 août 2026Sources, article 22-1 de la loi n° 89-462 et articles 2288 à 2320 du code civilInformation indicative, pas un conseil juridique
Le cautionnement locatif a changé deux fois en peu de temps, en 2018 puis en 2022, et la plupart des modèles qui circulent n'ont pas bougé. Un acte rédigé selon l'ancien droit expose le bailleur à découvrir, le jour où il en a besoin, que son garant ne lui doit rien. Voici ce que la loi demande aujourd'hui, mot pour mot.
Ce qui a changé, en deux dates
25 novembre 2018, la mention manuscrite disparaît
Avant cette date, la caution devait recopier à la main le montant du loyer, ses conditions de révision, une mention de connaissance de son engagement, et l'alinéa sur la résiliation. L'article 134 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a supprimé le mot manuscrite à ses trois occurrences. Le texte peut donc être imprimé ou saisi.
1er janvier 2022, une nouvelle mention, avec un plafond
L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui réforme le droit des sûretés, remplace l'ancienne mention de connaissance par un renvoi à l'article 2297 du code civil. Ce texte impose que la caution appose elle-même la mention par laquelle elle s'engage à payer, et surtout qu'elle y fasse figurer la limite de son engagement en principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux écritures, c'est la somme en toutes lettres qui l'emporte.
Les cinq formalités exigées à peine de nullité
| Ce que la loi exige | Où c'est écrit |
|---|---|
| L'acte fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au bail | Article 22-1, dernier alinéa |
| L'acte reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, celui qui traite de la résiliation | Article 22-1, dernier alinéa |
| La caution appose elle-même la mention de l'article 2297, avec le plafond en toutes lettres et en chiffres | Article 2297 du code civil |
| La caution personne physique signe l'acte | Article 22-1, dernier alinéa |
| Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location | Article 22-1, dernier alinéa |
Le générateur produit les quatre premières. La cinquième ne dépend que de vous, remettez le bail à votre garant et gardez-en la trace.
Le piège du cautionnement solidaire
Presque tous les actes de cautionnement locatifs sont solidaires, ce qui permet au bailleur de réclamer directement à la caution sans poursuivre d'abord le locataire. C'est parfaitement licite. Mais depuis 2022, une clause de solidarité dans le corps de l'acte ne suffit plus.
L'article 2297 alinéa 2 du code civil est clair. Si la caution est privée des bénéfices de discussion et de division, elle doit le reconnaître dans la mention qu'elle appose elle-même. À défaut, écrit le texte, elle conserve le droit de s'en prévaloir. Autrement dit, un acte solidaire dont la mention est incomplète produit un cautionnement que la caution pourra discuter et diviser malgré la clause.
| Cautionnement simple | Cautionnement solidaire | |
|---|---|---|
| Le bailleur peut réclamer directement à la caution | Non, elle peut exiger qu'il poursuive d'abord le locataire | Oui |
| Plusieurs cautions | Chacune peut exiger que les poursuites soient divisées | Chacune peut être poursuivie pour le tout |
| Condition de validité depuis 2022 | Rien de plus | La renonciation doit figurer dans la mention de la caution |
Assurance loyers impayés et caution ne se cumulent pas
L'article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 l'écrit sans détour. Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire. Deux exceptions seulement, le logement loué à un étudiant et celui loué à un apprenti, sans condition d'âge ni de ressources.
Le dépôt de garantie de l'article 22 échappe à cette interdiction, il reste cumulable avec le cautionnement. Le générateur vous alerte si vous cochez l'assurance sans être dans un cas d'exception.
La durée, et comment la caution peut sortir
Aucune durée n'est imposée. Mais l'absence de durée a une conséquence précise. Si l'acte ne comporte aucune indication de durée, ou si la durée est stipulée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement. La résiliation ne prend effet qu'au terme du contrat de location en cours au jour où le bailleur reçoit la notification, contrat initial, reconduit ou renouvelé. En location vide, cela peut représenter jusqu'à trois ans.
Si l'acte fixe une durée, cette faculté de résiliation ne joue pas, la caution reste tenue jusqu'au terme convenu.
Au décès de la caution, l'article 2317 du code civil prévoit que les héritiers ne sont tenus que des dettes nées avant le décès, et que toute clause contraire est réputée non écrite. La couverture de l'avenir s'arrête, le règlement du passé demeure.
Les pièces que vous avez le droit de demander
La liste est limitative, elle figure à l'annexe 2 du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Demander une pièce qui n'y figure pas est un manquement à l'article 22-2 de la loi de 1989, puni d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
| Catégorie | Ce qui est autorisé |
|---|---|
| Identité | Une pièce en cours de validité avec photographie, carte d'identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger |
| Domicile | Une seule pièce, dernière quittance de loyer, facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois, attestation d'assurance logement de moins de trois mois, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété |
| Activité professionnelle | Contrat de travail ou de stage, attestation de l'employeur, extrait K ou K bis de moins de trois mois, certificat INSEE, carte professionnelle |
| Ressources | Dernier avis d'imposition ou de non imposition, titre de propriété ou avis de taxe foncière, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans, justificatifs de pensions, allocations, revenus fonciers ou rentes |
La règle des trois fois le loyer n'existe pas
Elle est répétée partout, elle ne figure dans aucun texte. Ni la loi du 6 juillet 1989, ni le décret du 5 novembre 2015, ni le code civil ne fixent de multiple du loyer. C'est un usage de marché, et rien d'autre.
Vous restez libre de choisir votre garant sur des critères objectifs de solvabilité. Mais sachez qu'en cas de refus contesté, la charge de la preuve est en partie renversée, c'est au bailleur de démontrer que sa décision était justifiée. Et l'article 22-1 interdit expressément de refuser une caution parce qu'elle n'a pas la nationalité française ou parce qu'elle ne réside pas en métropole.
Questions fréquentes
La mention manuscrite est-elle encore obligatoire ?
Non depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018. Mais la mention de l'article 2297 du code civil, elle, reste obligatoire, et la caution doit l'apposer elle-même. Le Rapport au Président de la République accompagnant l'ordonnance de 2021 précise qu'elle n'a pas à être manuscrite, et qu'une saisie électronique convient dès lors que le procédé garantit que l'apposition résulte d'une démarche réalisée par la caution.
Puis-je faire signer l'acte à distance ?
Oui. Le même Rapport admet expressément la voie électronique. La condition est que la caution saisisse elle-même la mention, et non qu'elle se contente de signer un texte déjà écrit à sa place.
Quel plafond faut-il indiquer ?
La loi n'en fixe aucun, elle exige seulement qu'il soit exprimé. En pratique, il se raisonne à partir du loyer charges comprises et de la durée que vous voulez couvrir. Le générateur affiche deux repères de calcul, à vous de trancher. Un plafond trop bas limite votre garantie, un plafond manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution pourrait être réduit par un juge.
Faut-il informer la caution chaque année ?
La loi du 6 juillet 1989 ne l'impose pas. Le code civil impose une information annuelle, mais seulement au créancier professionnel, ce qu'un bailleur particulier n'est en principe pas. L'application de cette obligation au bail d'habitation reste discutée. Prévenir la caution dès le premier impayé reste dans tous les cas la meilleure pratique.
Et si le locataire quitte le logement en laissant une dette ?
La caution reste tenue des dettes nées pendant la période couverte, c'est la règle de l'article 2316 du code civil. En revanche, la couverture des indemnités d'occupation dues après le terme du bail dépend de la rédaction de l'acte, elle n'est pas automatique.
Sources
Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Article 22-2 de la même loi et décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, annexe 2, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Articles 2288, 2290, 2296, 2297, 2299, 2300, 2305, 2306, 2316 et 2317 du code civil, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 134. Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 et son Rapport au Président de la République. Article 225-1 du code pénal. Textes consultés sur legifrance.gouv.fr le 18 août 2026.
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